Kurze Antwort: Ja. Wenn du eine Wohnung dauerhaft als Ferienwohnung vermieten willst, brauchst du eine baurechtliche Nutzungsänderung. Das Thema ist leider komplex — aber extrem wichtig. Wer hier Fehler macht, riskiert hohe Bußgelder und im schlimmsten Fall strafrechtliche Konsequenzen.
In diesem Artikel erklären wir dir Schritt für Schritt, was du wissen musst.
Nutzungsänderung für eine Ferienwohnung in Bayern — was gilt und was droht ohne Genehmigung?
Ja, auch in Bayern brauchst du in der Regel eine Nutzungsänderung, wenn du deine Wohnung dauerhaft als Ferienwohnung vermietest. Nach der Bayerischen Bauordnung (BayBO) ist der Wechsel von Wohnen zu Ferienwohnung meist genehmigungspflichtig, weil eine Ferienwohnung baurechtlich anders beurteilt wird als eine Dauerwohnung — beim Bebauungsplan und oft auch beim Brandschutz oder bei den Stellplätzen. Liegt die Wohnung in einer Gemeinde mit Zweckentfremdungssatzung wie München, brauchst du zusätzlich eine Zweckentfremdungsgenehmigung. Ohne Genehmigung drohen in Bayern Bußgelder von bis zu 500.000 €, die Untersagung der Vermietung und, wenn ein Gast zu Schaden kommt, strafrechtliche Folgen.
Zwei Genehmigungen, die du in Bayern unterscheiden musst
- Baurechtliche Nutzungsänderung nach BayBO: Den Bauantrag erstellt ein Bauvorlageberechtigter, meist ein Architekt. Eingereicht wird er bei deiner Gemeinde, entschieden wird bei der unteren Bauaufsichtsbehörde — also im Landratsamt oder in der kreisfreien Stadt. Wie Ferienwohnungen in den einzelnen Baugebieten einzuordnen sind, regelt bundesweit § 13a der Baunutzungsverordnung (BauNVO).
- Zweckentfremdungsgenehmigung: Bayerische Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt können per Satzung festlegen, dass Wohnraum nur mit Genehmigung für andere Zwecke genutzt werden darf — auch für Feriengäste. Den Antrag stellst du bei deiner Stadt oder Gemeinde. Ob es dort eine solche Satzung gibt, erfährst du auf der Webseite der Gemeinde oder beim Wohnungsamt.
- Zustimmung im Mehrfamilienhaus: Steht in der Teilungserklärung „zu Wohnzwecken", brauchst du zusätzlich die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft.
Was droht in Bayern ohne Genehmigung?
- Bußgeld nach der Bayerischen Bauordnung — Ordnungswidrigkeiten können mit bis zu 500.000 € geahndet werden
- Bußgeld nach dem bayerischen Zweckentfremdungsrecht — ebenfalls bis zu 500.000 €, in Städten wie München wird aktiv kontrolliert
- Nutzungsuntersagung — die Behörde kann dir die Vermietung als Ferienwohnung verbieten
- Strafrechtliche Konsequenzen — etwa wenn bei einem Brand ein Gast verletzt wird und die Wohnung nicht genehmigt war
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Ferienwohnung als gewerbliche Nutzung — Wohnnutzung vs. Gewerbe im Baurecht
Im Baurecht wird grundsätzlich unterschieden zwischen:
- Wohnnutzung — eine Wohnung, in der jemand dauerhaft lebt
- Gewerbliche Nutzung — eine Einheit, die für geschäftliche Zwecke genutzt wird
Eine Ferienwohnung fällt immer unter gewerbliche Nutzung. Auch wenn es sich physisch um eine ganz normale Wohnung handelt — sobald du sie mit der Absicht einrichtest, sie regelmäßig an wechselnde Gäste über Airbnb, Booking.com oder andere Portale zu vermieten, ist das eine gewerbliche Tätigkeit.
Ausnahme: Kurzzeitige Vermietung
Es gibt eine Ausnahme: Wenn du deine eigene Wohnung nur gelegentlich vermietest — in der Regel bis ca. 90 Tage pro Jahr (die genaue Grenze variiert je nach Gemeinde) — gilt das in vielen Fällen noch als zulässig ohne Nutzungsänderung.
Aber Achtung: Je nach Bundesland gibt es dennoch Registrierungspflichten und Regelungen zur Zweckentfremdung, die du beachten musst. Mehr dazu in unserem Artikel: Zweckentfremdung & Registrierung von Ferienwohnungen →
Strafen ohne Nutzungsänderung — Bußgelder bis über 100.000 Euro
Wer eine Wohnung ohne baurechtliche Nutzungsänderung als Ferienwohnung betreibt, begeht eine Ordnungswidrigkeit. Das allein kann bereits empfindliche Bußgelder nach sich ziehen.
Doch es kann noch schlimmer kommen: Wenn etwas passiert — zum Beispiel ein Brand ausbricht und ein Gast zu Schaden kommt — und die Wohnung nicht ordnungsgemäß als Gewerbe umgenutzt war, kann das als Fahrlässigkeit gewertet werden. Die Konsequenzen:
- Bußgelder je nach Bundesland teilweise über 100.000 €
- Strafrechtliche Konsequenzen bei Personenschäden
- Zusätzliche Verstöße gegen eventuelle Zweckentfremdungssatzungen der Gemeinde (mehr dazu hier)
- Betriebsuntersagung — die Behörde kann dir die Vermietung komplett verbieten
Unser dringender Rat: Spare nicht an dieser Stelle. Eine ordentliche Nutzungsänderung schützt dich, deine Gäste und dein Geschäft.
Nutzungsänderung beantragen — So läuft der Bauantrag ab
Eine Nutzungsänderung ist formal ein Bauantrag — auch wenn du baulich gar nichts veränderst. Du nutzt den Raum ja für einen anderen Zweck, und genau das muss genehmigt werden.
Architekten oder Bauvorlageberechtigten beauftragen
Du kannst den Bauantrag nicht selbst einreichen. Du brauchst einen Bauvorlageberechtigten — in der Regel einen Architekten oder Bauingenieur, der die Unterlagen erstellt und den Antrag bei der zuständigen Baubehörde einreicht.
Tipp: Suche dir einen Architekten, der Erfahrung mit Nutzungsänderungen hat. Nicht jeder Architekt kennt sich mit den Besonderheiten von Ferienwohnungen aus.
Bebauungsplan prüfen — Wohngebiet, Mischgebiet oder kein B-Plan?
Bevor du Geld investierst, solltest du klären, ob eine Ferienwohnung an deinem Standort überhaupt genehmigungsfähig ist. Der entscheidende Faktor ist der Bebauungsplan (B-Plan) deiner Gemeinde.
Was steht im Bebauungsplan?
Der Bebauungsplan legt fest, welche Art der Nutzung in einem bestimmten Gebiet erlaubt ist. Die wichtigsten Gebietstypen für dich:
| Gebietstyp | Ferienwohnung möglich? | Erklärung |
|---|---|---|
| Reines Wohngebiet (WR) | ❌ Sehr unwahrscheinlich | Hier ist ausschließlich Wohnen erlaubt. Eine Genehmigung ist nahezu ausgeschlossen. |
| Allgemeines Wohngebiet (WA) | ⚠️ Möglich, aber unsicher | Ein „sonstiger nicht störender Gewerbebetrieb" — und das ist eine Ferienwohnung — kann hier ausnahmsweise genehmigt werden. Die Entscheidung liegt bei der Gemeinde. |
| Mischgebiet (MI) | ✅ In der Regel ja | Hier sind Wohnen und Gewerbe gleichermaßen vorgesehen. Einer Genehmigung steht normalerweise nichts entgegen. |
Was genau in welchem Gebiet erlaubt ist, regelt die Baunutzungsverordnung (BauNVO) des jeweiligen Bundeslandes.
Was wenn es keinen Bebauungsplan gibt?
Liegt für dein Objekt kein Bebauungsplan vor, richtet sich die Zulässigkeit nach dem Charakter der umliegenden Bebauung (§ 34 BauGB). Schau dir die nähere Umgebung an:
- Gibt es in deiner Straße oder den Parallelstraßen Geschäfte, Praxen oder andere Gewerbebetriebe? → Gute Chancen — es handelt sich vermutlich um ein Mischgebiet.
- Stehen dort ausschließlich Einfamilienhäuser? → Eher schwierig — es handelt sich vermutlich um ein reines oder allgemeines Wohngebiet.
Wie finde ich den Bebauungsplan?
Die meisten Gemeinden bieten Online-Portale an, in denen du Bebauungspläne einsehen kannst. Suche einfach nach „Bebauungsplan + [deine Gemeinde]".
Falls online nichts zu finden ist: Schreibe eine freundliche E-Mail an dein lokales Bauamt und frage nach, in welchem Baugebiet deine Immobilie liegt. Die Ämter geben hierzu in der Regel bereitwillig Auskunft.
Brandschutz, Barrierefreiheit und weitere bauliche Anforderungen
Hier wird es oft unterschätzt: Bei einer Nutzungsänderung musst du in der Regel den aktuellen Baustandard einhalten. Das kann bedeuten, dass bauliche Anpassungen nötig werden — selbst wenn die Wohnung in ihrem aktuellen Zustand völlig in Ordnung ist.
Brandschutz
Der Brandschutz ist häufig die größte Hürde. Typische Anforderungen:
- Zweiter Fluchtweg — jede Ferienwohnung braucht in der Regel zwei voneinander unabhängige Fluchtwege (z.B. Treppe + Fenster mit Rettungsweg)
- Brandschutztüren — insbesondere bei Mehrfamilienhäusern zwischen Wohnung und Treppenhaus
- Rauchabzug im Treppenhaus — bei Mehrfamilienhäusern oft vorgeschrieben (Rauchabzugsfenster oder -klappe)
- Abgetrennte Kellertür — der Kellerbereich muss brandschutztechnisch vom Treppenhaus getrennt sein
- Rauchmelder — ohnehin Pflicht, aber die Anforderungen an Anzahl und Platzierung können strenger sein
Barrierefreiheit
Ab einer bestimmten Investitionssumme kann es sein, dass die Wohnung rollstuhlgerecht gestaltet werden muss. Hier gibt es je nach Bundesland Ausnahmeregelungen — sprich das unbedingt mit deinem Architekten durch.
Belichtung und Belüftung
Die Anforderungen an natürliches Licht sind streng. In NRW beispielsweise muss die Fensterfläche eines Aufenthaltsraums mindestens 1/8 der Grundfläche betragen. Ähnliche Regelungen gibt es in anderen Bundesländern.
Stellplätze
Je nach Gemeinde musst du Stellplätze für die Ferienwohnung nachweisen. Die Stellplatzsatzung regelt, wie viele Stellplätze pro Gewerbeeinheit vorgehalten werden müssen. Manchmal kann eine Ablöse gezahlt werden, falls keine Stellplätze verfügbar sind.
Schallschutz
Besonders bei Ferienwohnungen in Mehrfamilienhäusern ein Thema: Die Anforderungen an den Schallschutz können strenger sein als bei normaler Wohnnutzung, da mit häufigerem Mieterwechsel und potenziell höherer Lärmbelästigung gerechnet wird.
Wichtig: Die konkreten Anforderungen unterscheiden sich stark je nach Bundesland, Gemeinde und Gebäude. Lass dich von deinem Architekten vor Ort beraten — er kennt die lokalen Vorschriften am besten.
Ferienwohnung im Mehrfamilienhaus — Eigentümergemeinschaft und Teilungserklärung
Falls deine Ferienwohnung in einem Mehrfamilienhaus liegt und du nur eine einzelne Einheit umnutzen willst, gibt es einen weiteren wichtigen Punkt:
- Teilungserklärung prüfen — in vielen Teilungserklärungen ist festgelegt, wofür die einzelnen Einheiten genutzt werden dürfen. Steht dort „zu Wohnzwecken", brauchst du die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft.
- Eigentümerversammlung — die Umnutzung muss in der Regel von der Eigentümergemeinschaft beschlossen werden. Bereite dich darauf vor, dein Vorhaben überzeugend zu präsentieren.
- Nachbarn einbeziehen — eine offene Kommunikation mit den Nachbarn kann viele Probleme im Vorfeld vermeiden.
Zusammenfassung: Deine Checkliste
- ☐ Bebauungsplan prüfen — liegt die Immobilie im richtigen Gebiet?
- ☐ Teilungserklärung prüfen — erlaubt sie gewerbliche Nutzung? (bei MFH)
- ☐ Eigentümergemeinschaft informieren — Zustimmung einholen (bei MFH)
- ☐ Architekten beauftragen — Bauvorlageberechtigten mit Erfahrung suchen
- ☐ Bauliche Anforderungen klären — Brandschutz, Barrierefreiheit, Stellplätze etc.
- ☐ Bauantrag einreichen — über deinen Architekten bei der Baubehörde
- ☐ Genehmigung abwarten — kann je nach Gemeinde einige Wochen bis Monate dauern
- ☐ Zweckentfremdung & Registrierung beachten — zum Artikel →
Was kostet eine Nutzungsänderung für eine Ferienwohnung?
Die Kosten für eine Nutzungsänderung setzen sich zusammen aus:
- Architektenhonorar — je nach Aufwand und Region unterschiedlich
- Baugenehmigungsgebühren — werden von der Baubehörde erhoben
- Eventuell bauliche Anpassungen — Brandschutz, Stellplätze etc.
Eine pauschale Zahl zu nennen ist schwierig, da die Kosten stark variieren. Rechne aber mit einem vierstelligen Betrag allein für Architekt und Genehmigung — ohne bauliche Maßnahmen.
Das Thema Baurecht ist komplex — aber du musst es nicht allein durchstehen. Kontaktiere uns für eine kostenlose Erstberatung. Wir helfen dir, den Überblick zu behalten.
Häufige Fragen zur Nutzungsänderung einer Ferienwohnung
Brauche ich für meine Ferienwohnung eine Nutzungsänderung?
In der Regel ja. Sobald du eine Wohnung regelmäßig an wechselnde Gäste über Airbnb, Booking.com oder andere Portale vermietest, gilt das im Baurecht als gewerbliche Nutzung. Für den dauerhaften Betrieb als Ferienwohnung brauchst du deshalb eine baurechtliche Nutzungsänderung.
Kann ich eine Ferienwohnung ohne Nutzungsänderung vermieten?
Nur in Ausnahmefällen: Vermietest du deine eigene Wohnung nur gelegentlich – meist bis ca. 90 Tage pro Jahr, die genaue Grenze legt die Gemeinde fest –, ist das oft ohne Nutzungsänderung zulässig. Registrierungspflichten und Zweckentfremdungsregeln deines Bundeslands bzw. deiner Gemeinde gelten trotzdem.
Welche Strafe droht bei einer Ferienwohnung ohne Nutzungsänderung?
Der Betrieb ohne Genehmigung ist eine Ordnungswidrigkeit. Je nach Bundesland sind Bußgelder teilweise über 100.000 € möglich, außerdem kann die Behörde die Vermietung untersagen. Kommt ein Gast zu Schaden, etwa bei einem Brand, drohen zusätzlich strafrechtliche Konsequenzen.
Brauche ich in Bayern eine Nutzungsänderung, um meine Wohnung als Ferienwohnung zu vermieten?
In der Regel ja. Nach der Bayerischen Bauordnung (BayBO) ist der Wechsel von Wohnen zu Ferienwohnung meist genehmigungspflichtig, weil eine Ferienwohnung baurechtlich anders beurteilt wird als eine Dauerwohnung. Den Bauantrag erstellt ein Architekt oder anderer Bauvorlageberechtigter, eingereicht wird er bei deiner Gemeinde.
Was droht in Bayern, wenn ich meine Ferienwohnung ohne Genehmigung vermiete?
Verstöße gegen die Bayerische Bauordnung können mit Bußgeldern von bis zu 500.000 € geahndet werden, Verstöße gegen eine Zweckentfremdungssatzung ebenfalls mit bis zu 500.000 €. Zusätzlich kann die Behörde die Vermietung als Ferienwohnung untersagen. Kommt ein Gast zu Schaden, drohen auch strafrechtliche Konsequenzen.
Brauche ich in München zusätzlich eine Zweckentfremdungsgenehmigung?
Ja, in Städten mit Zweckentfremdungssatzung wie München reicht die baurechtliche Nutzungsänderung allein nicht. Dort darf Wohnraum nur mit Genehmigung der Stadt an Feriengäste vermietet werden, und München kontrolliert Inserate auf Buchungsportalen aktiv. Ob deine Gemeinde eine solche Satzung hat, erfährst du auf ihrer Webseite oder beim Wohnungsamt.
Wie beantrage ich die Nutzungsänderung für eine Ferienwohnung?
Die Nutzungsänderung ist formal ein Bauantrag. Prüfe zuerst den Bebauungsplan und – im Mehrfamilienhaus – die Teilungserklärung. Anschließend erstellt ein Bauvorlageberechtigter, meist ein Architekt oder Bauingenieur, die Unterlagen und reicht den Antrag bei der Baubehörde ein. Die Genehmigung kann einige Wochen bis Monate dauern.
Was kostet eine Nutzungsänderung für eine Ferienwohnung?
Die Kosten setzen sich aus Architektenhonorar, Baugenehmigungsgebühren und eventuell nötigen baulichen Anpassungen wie Brandschutz oder Stellplätzen zusammen. Allein für Architekt und Genehmigung solltest du mit einem vierstelligen Betrag rechnen.
Hilft FeWocation bei einer Ferienwohnung in Bayern?
Ja. Wir sind in ganz Bayern tätig und prüfen im kostenlosen Erstgespräch mit unseren Gründern, ob eine legale Kurzzeitvermietung an deinem Standort möglich ist. Wir arbeiten nur mit legal genehmigten Ferienwohnungen und übernehmen danach Inserat, Gästekommunikation und Reinigung – deine Mieteinnahmen zahlen wir dir monatlich aus.
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