Zweckentfremdungssatzung & Registrierungspflicht — Ferienwohnung legal vermieten
Wer eine Wohnung als Ferienwohnung nutzen möchte, muss sich nicht nur mit dem Baurecht und der Nutzungsänderung auseinandersetzen — sondern auch mit der sogenannten Zweckentfremdungssatzung. Und die kann dir einen Strich durch die Rechnung machen.
Was ist eine Zweckentfremdungssatzung? Definition und Hintergrund
Durch den zunehmenden Wohnraummangel in Deutschland haben viele Städte und Gemeinden Satzungen zum Schutz von Wohnraum erlassen — sogenannte Zweckentfremdungssatzungen (manchmal auch „Wohnraumschutzsatzung" oder „Satzung zum Schutz von Wohnraum" genannt).
Das Ziel ist klar: Bestehender Wohnraum soll zum Wohnen genutzt werden — und nicht für andere Zwecke wie Ferienvermietung, Büros oder dauerhaften Leerstand zweckentfremdet werden.
Konkret bedeutet das: Überall dort, wo eine Zweckentfremdungssatzung gilt, kannst du eine Wohnung nicht einfach in eine Ferienwohnung umwandeln — selbst wenn du baurechtlich eine Nutzungsänderung genehmigt bekommen würdest.
Zweckentfremdungssatzung in Deutschland — welche Städte sind betroffen?
Zweckentfremdungssatzungen findet man besonders häufig in Ballungsräumen und Großstädten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Typische Regionen:
- Rheinisches Gebiet — Köln, Bonn, Aachen, Düsseldorf
- Ruhrgebiet — Dortmund, Essen, Bochum
- Rhein-Main-Gebiet — Frankfurt, Wiesbaden, Darmstadt
- Berlin — eine der strengsten Regelungen deutschlandweit
- Hamburg — ebenfalls strenge Regulierung
- München — sehr restriktiv, hohe Bußgelder
- Viele weitere Großstädte und zunehmend auch mittelgroße Städte
Wichtig: Ob deine Stadt eine Zweckentfremdungssatzung hat, erfährst du auf der Webseite deiner Gemeinde oder durch eine Anfrage beim Wohnungsamt. Die Liste wächst stetig — auch Städte, die bisher keine Satzung hatten, können jederzeit eine erlassen.
Bußgelder bei Zweckentfremdung — was passiert bei Verstößen?
Die Konsequenzen bei Verstößen gegen die Zweckentfremdungssatzung sind ernst zu nehmen — und sollten niemals ignoriert werden.
Der typische Ablauf
- Untersagungsverfügung — Die Stadt oder Gemeinde untersagt zunächst die Nutzung als Ferienwohnung und fordert dich auf, die Vermietung einzustellen.
- Bußgelder — Verstößt du weiterhin gegen die Satzung, werden hohe Bußgelder verhängt.
- Wiederholte Verstöße — Bei wiederholten Verstößen steigen die Bußgelder drastisch. In einem bekannten Fall in Berlin wurde ein Vermieter mit über 100.000 Euro Bußgeld belegt.
Die Städte suchen aktiv nach Verstößen
Unterschätze nicht die Kontrollen: Viele Städte gehen aktiv gegen illegale Ferienwohnungen vor. Die Stadt Aachen beispielsweise hat eigens Mitarbeiter eingestellt, die auf Portalen wie Airbnb und Booking.com gezielt nach nicht registrierten Inseraten suchen.
Andere Städte nutzen automatisierte Software, die Inserate auf Buchungsplattformen mit Meldedaten abgleicht. Die Wahrscheinlichkeit, erwischt zu werden, ist also deutlich höher, als viele denken.
Ausnahmen von der Zweckentfremdungssatzung — Kurzzeitvermietung erlaubt?
In einigen Städten gibt es Ausnahmen von der Zweckentfremdungssatzung. Diese erlauben es dir, deine eigene Wohnung für einen begrenzten Zeitraum an Kurzzeitgäste zu vermieten.
Beispiel: Stadt Köln
Die Stadt Köln erlaubt eine Vermietung der eigenen Wohnung für bis zu 90 Tage pro Jahr, wenn eine glaubwürdige Begründung vorliegt — zum Beispiel:
- Auslandssemester
- Längerer Urlaub oder Reise
- Beruflicher Auslandsaufenthalt
- Vorübergehender Umzug aus persönlichen Gründen
Die genauen Regelungen unterscheiden sich von Stadt zu Stadt. Prüfe immer die lokale Satzung.
Airbnb-Untervermietung: Kein Gewinn erlaubt — Urteil 2026
Selbst wenn deine Stadt die kurzzeitige Vermietung erlaubt, gibt es eine entscheidende Einschränkung, die viele übersehen:
Wegweisendes Urteil Anfang 2026
In einem wegweisenden Urteil Anfang 2026 wurde klargestellt: Bei einer nicht-gewerblichen Untervermietung darfst du keinen Gewinn mit der Vermietung machen.
Das bedeutet konkret:
- Du darfst höchstens die eigene Miete plus einen kleinen Aufschlag für das Mobiliar verlangen
- Dieser Aufschlag muss angemessen sein — in der Regel maximal 10–20 %
- Du darfst keine marktüblichen Ferienwohnungspreise verlangen
Rechenbeispiel
| Betrag | |
|---|---|
| Deine monatliche Miete | 500 € |
| Zulässiger Aufschlag (max. 20%) | 100 € |
| Maximal zulässige Untermiete | 600 € |
Verlangst du beispielsweise 120 € pro Nacht auf Airbnb und vermietest die Wohnung im Monat mehrere Wochen, liegst du schnell deutlich über der zulässigen Grenze.
Konsequenzen bei überhöhter Untermiete
Im schlimmsten Fall kann dich der Untermieter verklagen. Die Folgen:
- Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete
- Übernahme der Gerichtskosten
- Mögliche weitere rechtliche Konsequenzen
Die unbequeme Wahrheit
Die Realität ist: In Deutschland darfst du mit einer normalen Wohnung, die du gelegentlich während deines Urlaubs vermietest, keinen Gewinn machen. Sobald du mit der Vermietung Gewinn erzielst, handelt es sich um eine gewerbliche Nutzung — und dann brauchst du eine vollständige Nutzungsänderung und musst die Zweckentfremdungssatzung beachten.
Zusammengefasst: Die Ausnahme für kurzzeitige Vermietung ist an sehr enge Bedingungen geknüpft. Sie ist kein Schlupfloch für den gewerblichen Betrieb einer Ferienwohnung.
Was bedeutet das für Ferienwohnungsvermieter?
Wenn du professionell und dauerhaft eine Ferienwohnung betreiben willst, führt kein Weg daran vorbei:
- Prüfe, ob deine Gemeinde eine Zweckentfremdungssatzung hat
- Wenn ja: Kläre, ob Ausnahmen oder Genehmigungen möglich sind
- Wenn nein: Du brauchst dennoch eine baurechtliche Nutzungsänderung
- Standortwahl: Wenn du noch auf der Suche nach einem Standort bist, beziehe die Zweckentfremdungssatzung in deine Entscheidung mit ein. Viele attraktive Standorte für Ferienwohnungen liegen in Gemeinden ohne Zweckentfremdungssatzung.
Registrierungspflicht für Ferienwohnungen — Registrierungsnummer für Airbnb & Booking.com
Neben der Zweckentfremdungssatzung gibt es in vielen Bundesländern und Gemeinden eine weitere Pflicht, die du kennen musst: die Registrierungspflicht für Kurzzeitvermietung.
Was bedeutet das?
Wer eine Wohnung auf Portalen wie Airbnb, Booking.com oder FeWo-direkt anbieten möchte, muss sich bei der zuständigen Stelle eine Registrierungsnummer holen. Diese Nummer muss dann deutlich sichtbar im Inserat angegeben werden.
So kann die Stadt oder Gemeinde auf einen Blick erkennen, ob es sich um ein legales, registriertes Inserat handelt — oder ob jemand ohne Genehmigung vermietet. Inserate ohne Registrierungsnummer fallen sofort auf und werden von den Behörden gezielt überprüft.
Registrierungsnummer beantragen — so geht's in NRW und anderen Bundesländern
Das Verfahren unterscheidet sich je nach Bundesland und Gemeinde:
- In NRW beispielsweise kannst du die Registrierung online über das zuständige Portal beantragen — schnell und unkompliziert.
- In anderen Bundesländern läuft es über das Wohnungsamt, das Ordnungsamt oder eine speziell eingerichtete Meldestelle.
- Manche Gemeinden verlangen zusätzliche Unterlagen wie Grundbuchauszüge oder Mietverträge.
Was passiert ohne Registrierungsnummer?
- Bußgelder — das Vermieten ohne Registrierungsnummer ist ein Verstoß
- Sperrung des Inserats — einige Plattformen sind mittlerweile verpflichtet, Inserate ohne gültige Nummer zu entfernen
- Erleichterte Kontrolle — du machst es den Behörden besonders leicht, dich zu identifizieren, wenn du ohne Nummer inserierst
Unser Tipp: Kümmere dich um die Registrierung bevor du dein erstes Inserat online stellst. In vielen Fällen geht das schnell und ist kostenlos oder mit geringen Gebühren verbunden.
Checkliste: Zweckentfremdung
- ☐ Hat meine Gemeinde eine Zweckentfremdungssatzung? → Webseite der Gemeinde oder Anfrage beim Wohnungsamt
- ☐ Gibt es Ausnahmen für Kurzzeitvermietung? → Maximale Tage pro Jahr, Registrierungspflichten
- ☐ Ist eine Genehmigung zur Zweckentfremdung möglich? → Antrag bei der zuständigen Behörde
- ☐ Habe ich die Nutzungsänderung geklärt?
- ☐ Bin ich bei der Gemeinde registriert? → Viele Städte verlangen eine Registrierungsnummer für Inserate
Das Thema Zweckentfremdung ist ein Minenfeld — lass dich beraten, bevor du investierst. Kontaktiere uns für eine kostenlose Erstberatung. Wir helfen dir, den richtigen Standort zu finden und alle rechtlichen Hürden zu meistern.